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无处分权人签订的房屋买卖合同效力问题简析
作者:许亮来源:找法网日期:2016年01月29日

一、案例简介

甲、乙二人共同拥有一处房屋A,各占50%份额,甲未经乙同意,与丙签订了房屋买卖合同,将房屋A出售给丙。在合同履行过程中,甲反悔,称乙未在合同上签名,不同意出售房屋,拒绝继续履行合同,丙起诉(诉请内容略),那么这份房屋买卖合同的效力如何,有效还是无效?

二、案例分析

(一)无权处分定义及特征

无权处分,是指对财产(房屋)无处分权的出售人,对外以自己的名义将涉案房屋出售给买受人的行为。《物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”因此,根据无权处分的概念和《物权法》的该条规定,无权处分的特征为:1.房屋的出售人不享有房屋所有权,或者只享有部分所有权(所占份额低于三分之二);2.以自己的名义出售,如以权利人的名义则涉及有权或无权代理问题,本文不作讨论。3.处分涵括两部分内容,即签订房屋买卖合同的债权(原因)行为和转移所有权(办理房屋产权变动登记)的物权(结果)行为,限于篇幅所限,本文仅讨论纠纷多发的签订房屋买卖合同的债权行为,即买卖合同效力问题。

(二)无权处分人签订的合同效力

《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”这条规定里没有明确“处分”指的是签订买卖合同债权行为还是转移所有权的物权行为,还是两者皆涵括在内,理论界和实践中都有不同的理解和操作。在2012《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称《买卖合同司法解释》)施行以前,一般认为,如无处分权的人不能取得处分权,则合同效力就取决于权利人的态度,在权利人表明态度之前,买卖合同效力处于待定状态。事后,如权利人追认,则合同有效,权利人不追人,则合同无效。本文案例中,如甲所述属实,即乙现在明确不同意出售房屋A,那么甲和丙签订的这份合同就确定无效了。司法实践中,确有不少案件是这么认定的,特别是在2012年《买卖合同司法解释》施行以前。

但是,2012年《买卖合同司法解释》施行以后,对于该类合同效力问题的理论认知和实践操作发生了重大转变。《买卖合同司法解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”该条款继承了《物权法》第十五条的物权变动原因行为与结果行为相区分的理论基础,肯定了无处分权人签订的买卖合同的效力。即房屋产权的变动属于物权行为,不能以物权变动条件不能成就,物权变动登记不具有可执行性,而否定签订房屋买卖合同这一债权行为,不能否认合同的效力。因此,按照《买卖合同司法解释》第三条规定,本文案例中的房屋买卖合同是有效的。2012年《买卖合同司法解释》施行以后,司法实践中对此类房屋买卖合同也大多作有效认定。

既然合同有效,那么买受人丙该如何维护自己权利,是要求甲继续履行合同,还是解除合同要求甲承担违约责任,违约责任又该如何承担,丙应否负担相应的审查责任,有待另作论述。

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